開発コンサルティング

土地はあるが、どう使えばいいか分からない。用地は取得したが、企画が固まらない。着工したが、工程とコストが読めない。開発は連続した一本の作業ですが、どこから相談できるのかが分かりにくい仕事でもあります。

当社は、土地の発掘から出口の設計までを六つの段階に分けています。通してお引き受けすることも、必要な段階だけお引き受けすることもできます。

どなたの、どの課題か

土地をお持ちの法人・地権者の方

使えていない土地がある。建物が古く、建て替えを考えている。相続で持つことになったが、売却以外の選択肢を知りたい。そうしたご相談に、事業として成立する形をお示しします。

同業デベロッパー・投資家の方

用地は取得したが企画が固まらない。工程とコストが管理しきれていない。出口の設計まで含めて見てほしい。当社は自社で開発を行っているため、机上ではなく実務の判断でお答えします。

六つの段階

01　土地の発掘

探すか、持ち込まれるか。どちらの場合も、最初に行うのは登記情報と公図、都市計画情報の確認です。所有者は誰か、共有や借地はないか、相続は済んでいるか、接道はどうか。ここで解けない問題が見つかれば、時間をかけても進まない土地だと判断することもあります。

02　市場・収益性分析

用途地域、指定容積と道路幅員による制限、斜線、日影、高度地区。法規で建てられる最大のボリュームを出します。並行して周辺の賃料水準と空室の状況を調べ、需要側から見た適正な住戸構成を置きます。この二つを突き合わせて、事業として成立するかどうかを一次判断します。

03　事業・商品企画

ボリュームと需要の両方を満たす計画に組み直します。何戸つくるか、面積をどう配分するか、どの設備を標準にするか。設備を上げれば賃料は取れますが工事費も上がります。収支が成立する範囲で、どこに費用をかけ、どこを標準に留めるかを一つずつ決めます。

04　資本設計

自己資金と借入の組み合わせ、返済計画、事業主体の形。共同事業であれば出資比率と権利の配分を決めます。当社は不動産の現場判断と資本の設計を同じ場で行うため、この段階で計画が大きく戻ることがありません。

05　開発・再生

設計者を選び、平面と仕様を確定させ、確認申請を取得します。施工者を選定し、見積もりを精査して工事請負契約を結びます。着工後は工程会議に入り、進捗・品質・コストを追います。着工後の変更は必ず費用と時間を生むため、着工前にどれだけ決めきれるかで結果が変わります。

06　売却・運用

竣工が終点ではありません。募集条件を決めて賃貸をつけるのか、収益不動産として売却するのか。出口の形によって、企画の段階で決めておくべきことが変わります。当社は自社開発物件の販売も行っているため、買主側が何を見るかを踏まえて設計できます。

入り方

通して任せる

土地の発掘から出口まで、六つの段階すべてをお引き受けします。判断が一本につながるため、手戻りが最も少ない形です。

区間で頼む

収支の検証だけ、資本設計だけ、工程管理だけ。必要な段階だけをお引き受けします。既に設計が終わっている、着工済みといった段階からの受託も行います。

途中から立て直す

計画が進まない、収支が合わなくなった、工程が遅れている。進行中の案件を引き取り、成立する形に組み直します。

ご相談にあたって

条件が固まっていない段階でも構いません。所在地と面積、おおよその接道状況が分かれば、事業として成立しそうかどうかの初期判断はできます。登記簿謄本、公図、測量図をお持ちであればお送りください。お持ちでなくても、こちらで調べられます。

どの段階から入るかを含めてご相談ください。